金垒策略上海推进“建设者之家”项目建设的成效与启示

　　图注：相较在外个人租房，“建设者之家”显著提高了骑手对租金、居住空间、人际关系、生活设施的满意度评价

　　□ 陆铭段伊戈黄维晨王越

　　□ 通过对普陀区和欣公寓、乐居193等典型项目运行情况的实地调研、对入住骑手工作绩效数据的分析以及关于入住体验的问卷调查，研究团队发现“建设者之家”项目在提高劳动积极性、改善生活品质、增强城市融入感、提高工作稳定性等方面有着显著成效

　　□ 目前，“建设者之家”项目规划和运营中面临供需矛盾仍较突出、配套政策宣传不足、信息发布透明度不足等困难和挑战

　　□ 展望未来，推进“建设者之家”项目建设可采取以下措施：扩大供给规模，优化空间布局；强化信息公开，完善配套政策宣传；创新管理模式，提高运营效率

　　7月14日至15日举行的中央城市工作会议提出，大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。

　　自2020年起，上海市在全市范围内系统性推进“新时代城市建设者管理者之家”（下称“建设者之家”）项目建设，现已成为上海市保障性租赁住房体系的重要组成部分。“建设者之家”主要面向外卖骑手、快递员、环卫工人、家政服务人员等城市一线劳动者，以及来沪新就业、初创业人员。上海市通过提供“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房选择，构建覆盖不同需求群体的住房保障网络。

　　在空间布局上，“建设者之家”优先在配套成熟、交通便利、产业集中、人口聚集及有长期建设任务的区域布点，确保入住群体能够就近就业、便民生活。2024年，上海市启用“和欣公寓”、“乐居193”等多个保障性住房项目，在浦东康桥、静安共和新路街道、宝山大场、嘉定菊园、浦东祝桥等重点区域新增筹措床位超过2.5万张。截至目前，全市共建设超过4万张床位。这些保障性住房通过既有保租房遴选转化、部分公共服务租赁性配套用房改造、新建和提标部分工地红线外临时集中居住点等多种方式进行筹建，形成了多元化的供给格局。

　　在租金定价上，“建设者之家”兼顾劳动者可负担和项目运营可持续，努力实现“租金优惠、品质优良、配套完善”的目标，为外来务工人员提供了舒适、稳定、实惠的居住条件，使其能够更好地在上海生活和工作，体现了城市的包容性和温度。

　　这些项目如何具体落地？又为一线劳动者带来了哪些改变？为了深入了解“建设者之家”项目的运营情况和对入住人群的积极意义，阐明其经济、社会效益，上海交通大学中国发展研究院联合饿了么研究中心，针对上海市现有“建设者之家”项目进行了深入调研。同时，研究团队结合问卷调查和大数据，分析了“建设者之家”项目在提升一线劳动者生活、就业满意度和工作表现等方面所取得的积极效果，进一步论证了保障性住房对于城市可持续发展的重要作用。此外，对上海“建设者之家”典型项目的评估，在为其他城市提供可复制、可推广的政策经验的同时，也将为上海市进一步完善和扩大该项目提供决策参考。

　　一、调研项目概况

　　在早期的“建设者之家”项目中，研究团队基于与饿了么平台的合作基础，选取了和欣公寓和乐居193两个主要面向外卖骑手群体的项目作为重点研究对象。和欣公寓位于上海市普陀区桃浦镇，由普陀区政府联合饿了么平台以及区内相关部门共同建设开发，是一项专门服务于外卖骑手群体的“建设者之家”项目。该项目采用社会力量与国企共同建设、用人单位共享租赁的创新合作模式，将和欣公寓三号楼专门改造为98间共300余床位的多人间宿舍，2023年底完成建设并开放选房入住。考虑到外卖骑手职业的特殊性，项目因地制宜设置了统一管理的换电柜，在很大程度上降低了高温、长时间充电等问题造成的安全风险。

　　和欣公寓的房间租金为每月550元到950元不等，每个房间均配备独立的卫生间、淋浴房等基础生活设施，以及冰箱、烘干机、空调等现代化生活电器。此外，普陀区国企等为和欣公寓捐赠了床上三件套等日常生活用品，进一步保障了骑手在公寓的基本生活需求，实现了外卖骑手“拎包入住”的便民目标。同时，和欣公寓引入第三方运营机构，通过制定空间利用方案，最大限度分摊运营成本。目前，该项目营收已能覆盖运营成本，据测算，当入住率达到90%以上时将带来盈余。

　　乐居193项目位于普陀区万里街道，共有29间房、152个床位，2024年初开始选房入住。项目的首批入住对象并不局限于某一特定群体，而是面向城市建设、运行和市民生活服务保障等行业的各类一线劳动者，包括快递员、保安保洁、长者护工、消防安全员、餐饮厨师等群体。2024年5月后开始有外卖骑手批量入住，目前乐居193中有近一半的入住人员是饿了么的外卖专送骑手。乐居193床位价格与和欣公寓类似，设定在750元至950元不等，相较市场租房价格具有明显优势。项目同时配备了社区食堂、宝宝屋和社区综合为老服务中心，可提供幼托和长者的日间照料服务，有效解决了城市建设者的后顾之忧，体现了“一站式”生活服务的理念。

　　二、项目实施成效分析

　　通过对普陀区和欣公寓、乐居193等典型项目运行情况的实地调研、对入住骑手工作绩效数据的分析及关于入住体验的问卷调查，研究团队发现“建设者之家”项目在提高劳动积极性、改善生活品质、增强城市融入感、提高工作稳定性等方面有着显著成效。

　　入住者就业稳定性显著提升，党建引领发挥核心作用。长期以来，骑手工作缺乏稳定性的问题始终难以解决。为此，和欣公寓、乐居193中的入住骑手均已形成了以党建引领蓝骑士自治小组，通过发挥党员骑手引领作用，共商共议形成文明入住公约。通过制定物业公约和依托社区的党组织，有效地提升了外卖骑手的城市融入感和归属感，使得骑手的工作时间更加规律，工作状态更加稳定。

　　研究团队实地调研发现，“建设者之家”为骑手提供参与各类社区活动机会，如为社区长者送餐服务、兼职网格员等活动，与周边社区居民形成“双向奔赴”，增强了社会认同感和价值实现感。此外，项目通过为残障（听障）骑手提供额外的便利条件，将其分配在同一宿舍，使他们在工作、生活中得到了更多同伴支持和帮助。

　　因此，“建设者之家”让这些骑手获得了更强的融入感和归属感，使其工作变得更加稳定，有效降低了骑手工作的流动性。数据显示，“建设者之家”产生的融入感有效提升了骑手的留存率。相较未入住的骑手，入住公寓骑手的离职率平均下降10个百分点。问卷调查显示，超25%的骑手在入住“建设者之家”之后提高了其继续从事骑手工作和在上海市长期生活工作的意愿。

　　入住者劳动积极性显著提高，并产生正向的同伴效应。骑手的工作绩效数据显示，相较未入住“建设者之家”的骑手，入住和欣公寓和乐居193的骑手平均每周工作时间分别增加30%以上。基于外卖骑手“多劳多得”的工作模式特点，自主工作时长的增加直接带来了工作量和收入的显著提升。数据显示，入住后和欣公寓的骑手和乐居193的骑手平均每周能够多配送60至70单。对应收入的增幅已能覆盖公寓的租金费用。

　　调研还发现，骑手入住“建设者之家”后强化了与同住骑手的交流，从而学习更多与工作相关的经验和技巧，形成了良性的知识分享和技能传递机制。在入住前工作能力相对较弱、工作经验相对较浅的骑手能够实现更快的成长和能力提升。这不仅有助于缩小骑手间的收入差距，也增进了骑手间互帮互助、共同发展的感情纽带。此外，统一的居住安排强化了骑手与配送站之间的联系，便于管理，也有助于骑手们形成更加规律和高效的工作模式。

　　入住者生活品质全面改善，可支配收入显著提高。在项目实施的过程中，普陀区国企为和欣公寓捐赠了生活用品，确保骑手基本生活需求。项目提供的独立卫浴、现代化家电、专业换电设施等现代化硬件配置，以及运动社交场所、公共晾晒区等公共空间，大幅提升了骑手的居住体验。宿舍形式的住宿安排还增加了骑手的实际生活起居空间，相较群租房、隔断房，更能提高骑手居住地点的稳定性与安全性。

　　问卷调查显示，在外租房的骑手对于其居住空间、生活设施使用、交通便利性、人际关系等维度的满意度均仅在30%左右，而居住在“建设者之家”的骑手对上述方面都表现出更高的满意度，各项指标均超过50%。此外，集体居住环境促使骑手形成了更加一致和规律的作息时间，相较自行居住骑手，居住在“建设者之家”的骑手有更高比例会早睡早起，这不仅有利于身体健康，也提升了工作状态的稳定性和持续性。

　　值得注意的是，“建设者之家”项目让骑手能以更实惠的价格享受上述更便利、更舒适的住房体验。相较市场化租房，“建设者之家”的租金标准显著降低了骑手的居住成本。有超过40%的骑手在外租房时，其月租金超过1200元。以“建设者之家”每月最高租金950元计算，相比同等条件的市场租房，骑手每月可节省住房支出500元至800元。不同于市场租房，“建设者之家”可以让骑手拎包入住，且不需要在入住前一次性缴纳大笔押金，不会对骑手的现金流动性造成负面冲击。结合收入增加和成本降低的双重效应，入住“建设者之家”后，骑手的可支配收入显著提高。

　　三、主要问题和挑战

　　上述分析表明，“建设者之家”项目彰显了巨大的社会经济效益，对入住群体、尤其是研究关注的外卖骑手群体的生活水平和职业发展具有显著的提高和促进作用。同时，研究团队也注意到一些项目规划和运营中面临的困难和挑战。

　　供需矛盾仍然较为突出。从总量上看，虽然上海市已建设超过4万个床位，开发了和欣公寓、乐居193、闵行区中航公寓、金山区“鑫阵地·新家园”等专门服务外卖骑手的保障性住房，但现有供给规模相对于在上海稳定就业的新就业群体住房需求而言，仍存在一定的供需失衡问题。从空间结构上看，现有“建设者之家”项目的建设主要是依托于旧房改造，尚未形成覆盖全市的均衡布局，因此在部分外来务工群体需求较大的区域，保障性住房缺口仍相对较大。从住户需求上看，由于“建设者之家”的居住类型以集体宿舍为主，而外卖骑手群体中绝大部分工作者是男性，在本文的试点项目中尚未为女性骑手提供相应住房选择。同时，项目的供给形式以集体宿舍的床位模式为主，因此对于有家庭的外来务工人员，入住后不得不与其他在沪家庭成员分离。上述问题都需要在后续项目的规划运营中予以充分考虑。

　　配套政策宣传不足。关于“建设者之家”的政策宣传主要集中于住房本身，与外来人口市民化相配套的各类政策和长远权益的宣传引导不够充分，导致入住群体对相关政策理解有限和利用不足。例如，在和欣公寓项目居住的外卖骑手可以申领上海居住证，但目前实际办理居住证的人数不多。通过实地调研骑手代表后，了解到主要原因为：一是入住人员缺乏相关渠道了解相应配套政策的内容；二是大多数骑手对于办理居住证后，能够享受的相应配套公共服务缺乏充分认知；三是外卖骑手通常更关注现实需求与短期收益，因此不愿意办理，已婚外卖骑手通常计划工作两三年后回老家发展，或将工资的大部分寄回家乡，未婚的倾向于频繁更换平台和工作区域，职业发展缺乏稳定性。

　　信息发布透明度不足。虽然上海市各区均开发了“建设者之家”项目，但缺乏统一的信息发布平台。经确认，截至目前仅在“一网通办”闵行区旗舰店中存在“建设者之家”的相关信息模块。新来上海的外来务工人群更需要全市层面的“建设者之家”相关信息来选择工作和居住区位。

　　四、相关政策建议

　　基于以上分析，研究团队提出了若干政策建议。

　　扩大供给规模，优化空间布局。面对供需缺口，相关部门应加大建设投入，增加总体供给。通过财政专项资金、社会资本参与、企业合作等多元化筹资方式，加快项目建设进度，加大保障性住房供给，引导支持市场力量运营公益性租赁住房。同时，项目建设应优化区域布局，实现全市覆盖。加快闲置土地用途转变，将市内废弃闲置的厂房、住房等具有较好基础的建筑作为“建设者之家”项目的来源，同时在选择场地时优先考虑生活服务业就业密度高的区域，以及外来务工人口通勤较远、居住成本较高的区域，从而确保优先覆盖上海市就业集中区域。此外，针对不同群体需求，应建立多样性项目，促进“建设者之家”硬件设施多元化。建议设立家庭房源和单身女性房源，兼顾少数群体，完善育儿、养老等硬件配套，进一步优化对残障人士友好的无障碍设施。

　　强化信息公开，完善配套政策宣传。建议建立上海市的项目信息共享平台。尽快打通数据堵点，在随申办（“一网通办”）中设立上海市“建设者之家”信息模块，集成上海市域范围内所有“建设者之家”项目信息，便于新来沪务工人员了解相关资讯，自行选择租赁区域。同时，加强配套政策的宣传和引导，建立多渠道政策宣传体系，通过社区宣传栏、入住培训等方式，持续宣传居住证办理、社保参保、子女教育、医疗保障等民生保障政策对于其融入城市以及未来职业发展的重要意义。

　　创新管理模式，提高运营效率。总结和欣公寓、乐居193等项目的经验可以发现，“政府主导，企业参与，市场化运营”的合作模式为项目的成功打下了坚实基础。通过明确政府、企业、运营方的责任分工，能够形成可复制推广的经验。下一步，应建立运营评估机制，制定“建设者之家”运营评估标准，从入住率、满意度、成本控制、社会效益等维度进行综合评价，避免单一的利润导向。此外，在项目运营上应探索智慧化管理。运用物联网、大数据等技术，建立智慧化管理系统。实现入住管理、安全监控、设施维护、能耗控制等功能的数字化，提高管理效率，降低运营成本。

　　（陆铭系全国政协委员，民建上海市委会副主委，上海市“十五五”规划专家咨询委员会专家，上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、上海交通大学中国发展研究院执行院长；段伊戈系上海交通大学安泰经济与管理学院助理教授；黄维晨工作单位系上海交通大学安泰经济与管理学院；王越工作单位系饿了么研究中心）

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